2026年1月15日，仲量联行发布广州房地产市场2025年回顾与2026年展望：在外部不确定性与内需温和修复并行的背景下，广州依托粤港澳大湾区产业链协同与数字产业优势，跨境电商等新动能加速集聚，推动商业地产需求在分化中重塑。
仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“租户决策日趋理性与精细化，叠加供应高位常态化，正系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑；资产将聚焦核心赛道、深耕运营效率、拥抱生态协同。”
甲级办公楼市场：新兴产业贡献 40%
市场需求方面，广州企业租户持续优化不动产策略。续租仍为市场主导策略，外资企业在成本控制方面保持高度审慎，中资企业的需求呈现显著分化，新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量。
仲量联行广州商业地产部负责人江靖丽指出，新兴消费内容产业、出海服务业、战略性新兴产业已成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力，合计贡献全年约 40％的新增租赁面积。
市场供应方面，2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年新增供应面积约 73.9万平方米，有效吸纳了区域内企业办公升级需求，并承接成熟子市场的外溢需求。
在租金调整与自用需求带动下，琶洲和广州国际金融城子市场去化显著，但因存量租户流失，全市甲级办公楼平均空置率上升。市场各方面积极寻求新平衡，租金水平持续回落，供应端积极推动结构性优化，提高公共区域品质与配套服务市场。
2026年，宏观经济复苏、政策支持以及公募REITs向商业不动产扩容，为办公楼市场复苏奠定了基础。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析，在新一轮科技浪潮的驱动下，新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，支撑市场内生增长与多中心格局。
2026年，琶洲及广州国际金融城子市场将有超80万平方米新增供应入市。未来，办公楼宇运营方需从空间提供者转向产业生态服务者，新兴商务区有望通过市场化机制优化供需，释放资产价值。
物流仓储市场：需求持续释放
宏观经济边际改善、消费复苏预期增强的背景下，电商网购与即时零售需求保持活跃，持续带动华南非保税物流仓储市场需求释放。
需求结构方面，国内电商、即时零售业及第三方物流企业成为市场的主要租赁来源，跨境电商在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎。
供应端方面，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）全年非保税高标仓新增约487万平方米，创历史新高，但也推动整体空置率上行，部分子市场空置压力更为突出。
在租赁决策上，租户整体保持理性与审慎。2025年华南非保税物流仓储平均租金持续下行，且下半年跌幅进一步扩大；从全年维度看，多数城市平均租金同比降幅超过10%。
展望2026年，随着宏观预期修复、消费与电商增长以及政策支持，第三方物流与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。
从基本面看，华南地区消费动能强、电商生态活跃。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出，新兴消费业态正持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性支撑。供应端预计仍将维持高位，新旧项目间竞争将进一步加剧，租金仍面临下调压力，不同城市及子市场间的租金调整幅度或将出现分化。
仲量联行华南区产业与物流服务部负责人古振鹏表示，2026年华南非保税物流仓储市场的主线仍将是供给高位与需求结构性增长并存。
酒店市场：公募REITs试点赋能资产价值
2025年1至11月，入境旅游市场持续复苏，高端酒店市场呈现“以价换量”的特征，为整体营收增长奠定基础。供应端，2025年中高端及以上新增客房约1091间。
展望2026年，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，广州酒店市场将迎来新一轮发展机遇与挑战。入境游与大交通客流增长为酒店需求提供基本盘，但中高端酒店迎来开业小高峰，竞争加剧。
不过，市场仍存在结构性亮点。2026年基础设施公募REITs试点扩展至酒店领域，这将为优质酒店资产提供新的资本运作与退出渠道，增强长期投资吸引力。
南方＋记者 景子妍
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